Tình hình hiện tại của Novaland rất căng thẳng khi đối diện với giá trị đáo hạn khổng lồ vào quý 2 và quý 3 tới đây.

1. Doang nghiệp đang làm gì?

Trong 5 năm trở lại đây thì Novaland đã phát triển khá nhiều dự án trong đó trọng điểm nhất là 3 khu Đại đô thị là khu Aqua City ở Biên Hòa Đồng Nai, khu Novaworld Hồ Tràm và Nova Phan Thiết. 

 

Với tổng cộng về mặt diện tích của ba dự án này đã lên đến 3.000 hecta so với 400 hecta của Phú Mỹ Hưng thì nó gấp khoảng 7 đến 8. Ngoài ra thì để phục vụ cho những khu Đại đô thị của mình thì NVL phát triển thêm những mảng khác và gọi đấy là một hệ sinh thái.

Như vậy rõ ràng là rằng là với tham vọng lớn trong thời gian ngắn thì NVL đòi hỏi một nguồn tiền, nguồn vốn vô cùng lớn. Với bản thân vốn của họ không thể đủ để nhân rộng và nhanh mô hình kinh doanh. Như vậy họ phải huy động rất là nhiều vốn vay cũng như là vốn huy động cổ đông.

 

2. Tình hình nợ của NVL

Trong tổng nợ của Novaland, nợ ngân hàng 11,019 tỷ đồng, nợ phát hành trái phiếu 44,169 tỷ đồng và vay bên thứ ba là 10,079 tỷ đồng. Đối với các khoản vay ngân hàng, NVL còn dư nợ gần 3,400 tỷ đồng vay ngắn hạn và hơn 7,600 tỷ đồng vay dài hạn. 

 

 

Ngoài ra, NVL còn có một khoản phải trả dưới dạng hợp tác đầu tư rất là lớn là 7 ngàn tỷ cho ngắn hạn và 85 ngàn tỷ cho dài hạn. Vì vậy, tổng khoản phải trả này là 92 ngàn tỷ thậm chí còn lớn hơn khoản nợ vay.

Nguồn: BCTC quý 4/2022 – NVL

Như vậy tổng hai khoản vay và phải trả rất là lớn của Novaland lên đến 156,000 tỷ. Trong đó ngắn hạn là 32,500 tỷ và dài hạn là 124,000 tỷ đồng. Đây là một con số vô cùng lớn trong bối cảnh thị trường bất động sản đóng băng, hụt thanh khoản thì đây là một sự rất là khó khăn về tình hình tài chính của doanh nghiệp.

 

3. Khả năng trả nợ của NVL như thế nào?

Tổng số dư khoản nợ ngắn hạn trên BCTC của NVL trong thời gian 12 tháng tới là 74,000 tỷ trong ngắn hạn và so sánh (tổng tài sản ngắn hạn) trừ đi (hàng tồn kho) (vì thời điểm này bán hàng để mà trả nợ là rất là khó) thì nếu mà trừ đi hàng tồn kho thì tài sản ngắn hạn của NVL là 64,000 tỷ nghĩa là nợ ngắn hạn đang ở mức cao hơn 10,000 tỷ với tài sản ngắn hạn.

 

 

Nguồn: BCTC quý 4/2022 – NVL

 

Như vậy NVL họ phải thu được tất cả các khoản tài sản ngắn hạn, thêm 10,000 tỷ tiền bán hàng tồn kho và biến nó thành tiền trong vòng 12 tháng tới thì doanh nghiệp mới có khả năng trả nợ ngắn hạn. Đó là chưa kể đến những nghĩa vụ khác như phải trả lãi hoặc trả những chi phí cho bên xây dựng để họ tiếp tục xây dựng thi công những công trình của NVL thì rõ ràng với tỷ lệ (tài sản ngắn hạn/nợ ngắn hạn) thấp hơn 1 thì NVL chắc chắn sẽ gặp rất nhiều khó khăn về vấn đề thanh khoản tức là vấn đề chi trả nợ trong vòng 12 tháng tới.

 

4. Nguy cơ phá sản?

Sau khi NVL có kết quả kinh doanh năm 2022 ghi nhận lãi doanh thu đạt 11,135 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế là 2,293 tỷ đồng, giảm khoảng 1/3 so với năm trước nhưng mà đó cũng là một con số rất lớn. 

 

Về hoạt động kinh doanh, trong quý 4/2022, lợi nhuận đến từ hoạt động kinh doanh trước những biến động về vốn lưu động của doanh nghiệp là 801 tỷ và khá ổn định so với các quý trước là 890 tỷ và 720 tỷ của quý 2 và quý 3. Mặc dù kết quả không cao như kỳ vọng như khá ổn định. Tuy nhiên nếu nhìn sâu thêm những điều chỉnh về các khoản phải thu, hàng tồn kho và các chi phí lãi vay thì chúng ta sẽ thấy là NVL đang phải chịu áp lực dòng tiền rất lớn, đang bị ách tắc rất nhiều ở ba dòng tiền này.

 

Thứ nhất là tiền lãi vay đã trả, trong một quý doanh nghiệp phải trả giao động từ 1,200 Tỷ đến gần 1,800 tỷ. Điều này cho thấy lợi nhuận đến từ hoạt động kinh doanh không đủ để trả lãi vay cho ngân hàng.

Thứ hai là hàng tồn kho, một quý NVL bán được 800 tỷ tiền căn hộ nhưng hàng tồn kho lại tăng lên đến 1,700 tỷ. Cho thấy tốc độ tăng của hàng tồn kho đang nhanh hơn tốc độ bán hàng của doanh nghiệp. Mặc dù đang có xu hướng giảm so với các quý trước nhưng rõ ràng là nó vẫn đang tăng cao hơn so với tốc độ bán hàng của doanh nghiệp, cũng có thể tốc độ xây dựng và hoàn thiện dự án đang chậm lại.

Thứ ba là khoản phải thu từ khách hàng, dòng tiền này giảm trong Q4/2022 nhưng nó vẫn tăng tức trong các quý trước cho thấy NVL vẫn đang bán hàng nhưng mà tiền của họ chưa thu về được. Do đó, NVL mặc dù có ghi nhận doanh thu, lợi nhuận nhưng tiền mặt vẫn không thu về được, nghĩa là vẫn cho khách hàng nợ. . 

Bên cạnh đó, tốc độ tăng của các khoản phải thu đang giảm nghĩa là tốc độ bán hàng của doanh nghiệp đang giảm. Trong những quý trước mỗi quý NVL tăng các khoản phải thu lên đến 6,000 tỷ 11,000 tỷ tức là tương lai nguồn tiền sẽ đổ về rất nhiều tương ứng. Nhưng đến quý 4 này gần như NVL không bán được hàng. Do đó tốc độ tăng của doanh nghiệp đã giảm, điều này cho thấy sự chững lại trong việc bán hàng của doanh nghiệp trong quý 4 cũng tương tự với tình hình thị trường bất động sản nói chung trong quý 4 vừa rồi.

 

 

Về dòng tiền hoạt động đầu tư, các quý trước thì doanh nghiệp bỏ ra khoảng 3,000 tỷ (Q2), 5,000 tỷ (Q1) và Q3 NVL thu về 2.000 tỷ, có thể NVL đã bán một dự án nào đó nhưng mà đến Q4 này thì họ chỉ bỏ ra khoảng 300 tỷ để đầu tư - một số tiền khá nhỏ so với quy mô của NVL. Điều này cho thấy NVL trong quý vừa rồi đang thu hẹp các hoạt động đầu tư để tối ưu hóa các hoạt động kinh doanh của mình và tập trung vào cốt lõi nhiều hơn là hoạt động đầu tư.

Về dòng tiền hoạt động tài tài chính là từ việc huy động vốn và việc đi vay thì trong quý vừa rồi tiền thu từ phát hành cổ phiếu và nhận góp vốn của chủ sở hữu bằng 0 tức là NVL hoàn toàn không thể huy động được vốn từ vốn chủ sở hữu. Tiền vay của NVL trong Quý 4 là 2,400 tỷ và họ phải trả nợ gốc là 9,500 tỷ. Một lưu ý rất là lớn ở đây là 2.400 tỷ tiền thu từ đi vay so với các quý trước, họ đều thu được khoảng từ 9,000 đến 10,000 tỷ một quý thì rõ ràng đến quý 4, số tiền đi vay của họ đã giảm rất nhiều. Điều này cho thấy khả năng đi vay của doanh nghiệp đang gặp nhiều khó khăn.

Ngược lại thì NVL vẫn phải chi lên đến 9,500 tỷ để trả nợ trong quý 4 vừa rồi và số tiền này rất lớn so với quý 1 là 3,400 tỷ, quý 2 là 9,800 tỷ và quý 3 là 5,400 tỷ. Và chỉ với 2 con số là tiền thu được từ đi vay và tiền trả các khoản vay là 2,400 tỷ và 9,500 tỷ, điều này có thể kết luận là doanh nghiệp đang có một áp lực phải trả lãi rất lớn trong khi đó việc đi vay thêm của họ thì đang gặp rất nhiều khó khăn.

 

5. Bao lâu nữa thì Novaland hết tiền?

Tính đến riêng quý 4/2022, tiền từ hoạt động tài chính của NVL đang là âm 7,000 tỷ, cộng thêm âm 5,000 tỷ từ hoạt động kinh doanh vào thì lưu chuyển tiền tệ trong kỳ riêng trong quý 4 là âm 12,500 tỷ. Tính đến quý 4 thì tiền đầu kỳ của NVL đang là 21,000 tỷ thì với âm 12,000 tỷ trong quý 4 này thì tiền cuối kỳ của doanh nghiệp chỉ còn là 8,600 tỷ. Và với tốc độ đốt tiền 12,000 tỷ trong một quý như hiện nay thì chưa đầy là 2 tháng nữa thôi là NVL sẽ hết tiền. Điều này đồng nghĩa là NVL cũng không còn nhiều tiền trong tài khoản nữa và đến quý 1/2023 doanh nghiệp có thể là không còn tiền nữa. Nếu với tốc độ bán hàng như hiện nay và với tốc độ phải trả nợ như quý 4/2022 vừa rồi thì có thể thấy doanh nghiệp đang gặp một áp lực rất lớn về dòng tiền và  đang có một nguy cơ phá sản vô cùng lớn. 

Đó là lý do tại sao họ đã thất hứa họ không thể trả nợ được cho các nhà đầu tư cá nhân và các bên tổ chức tài chính. Và phải viết tâm thư để mong các cổ đông, khách hàng hay chủ nợ của doanh nghiệp có thể giãn nợ hay gán nợ, bán tài sản…

NVL sẽ phải ưu tiên trả nợ cho ngân hàng và các định chế tài chính trước khi trả cho nhà đầu tư nhỏ lẻ khác. Tuy nhiên, nếu NVL muốn giữ được chữ tín của mình, muốn xây dựng lại thương hiệu này hay muốn bán hàng tiếp thì doanh nghiệp phải giữ những người nhà đầu tư cá nhân chính là những người cứu cánh cho doanh nghiệp. 

 

6. Vậy NVL cần phải làm gì để vượt qua giai đoạn này?

Tham gia xây dựng dự án nhà ở xã hội. Hiện nay, Chính Phủ bơm 2 gói tín dụng hỗ trợ thị trường BĐS, cụ thể là hỗ trợ xây dựng phân khúc thấp Nhà ở xã hội để cân bằng cung cầu trên thị trường BĐS. NVL có thể tận dụng bằng cách thực hiện xây dựng dự án nhà ở xã hội, mặc dù có biên lợi nhuận thấp nhưng có thể mang về dòng tiền ngắn cho doanh nghiệp.Trong bối cảnh thị trường BĐS đóng băng, doanh nghiệp không có dòng tiền thì đây cũng là một giải pháp, lấy ngắn nuôi dài.

Tiếp tục đề xuất Chính Phủ giải cứu. Trong hội nghị tháo gỡ BĐS vừa qua, NVL cũng đã đề xuất mong muốn của doanh nghiệp rằng Thủ tướng chỉ đạo chọn Khu đô thị Aqua City ở Đồng Nai để thí điểm tháo gỡ khó khăn và thời gian tháo gỡ trong vòng 1 tháng.Theo thông tin từ phía doanh nghiệp, NVL đang bị phong toả 25,000 tỷ đồng tại các ngân hàng thương mại. Theo các điều kiện tín dụng, khoảng 10,000 tỷ đồng sẽ đủ điều kiện để giải toả khi NVL hoàn thiện một số thủ tục pháp lý tại dự án Aqua City.
=> Vì vậy, nếu tháo gỡ được sẽ là đầu mối tháo gỡ toàn bộ khó khăn của NVL để doanh nghiệp hoàn thiện dự án, thực hiện nghĩa vụ trả nợ trái phiếu, ngân hàng…

Hoán đổi trái phiếu thành Tài Sản. NVL là doanh nghiệp có nợ vay lớn nhưng tài sản cũng rất lớn, bởi vì nhiều lí do, trong đó có lý do về thị trường BĐS đóng băng nên mới dẫn đến không bán được hàng. Vì vậy, NVL có thể trao đổi với các chủ nợ lớn để hoán đổi trái phiếu thành tài sản hoặc cổ phiếu. Đây sẽ là cách để giúp NVL nhanh chóng giải quyết được vấn đề về trái phiếu. Hiện tại, có 1 tổ chức cho vay 5,000 tỷ đã nhận đổi nợ thành vốn góp, một số trái chủ khác đã đồng ý hoán đổi trái phiếu bằng BĐS. Như vậy, hy vọng đây sẽ là tín hiệu giúp các NĐT đang cho vay khác tiếp nối hỗ trợ cho NVL vượt qua khó khăn.

Vì vậy, nếu các điều kiện trên không xảy ra thì NVL sẽ gặp rủi ro thanh khoản cực lớn, dẫn đến tình trạng không trả được tiền các lô trái phiếu khoảng 25,000 tỷ trong năm nay, từ đó trở thành nợ xấu của các ngân hàng chuyển nhóm nợ, khó càng khó hơn, nguy cơ phá sản càng cao hơn.