Trong kỳ họp thứ sáu, Quốc hội (QH) khóa 15, tổ chức từ ngày 23/10 đến ngày 29/11/2023, QH đã thông qua Luật Nhà ở sửa đổi vào ngày 27/11 và kỳ vọng Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi nhiều khả năng sẽ được thông qua vào ngày 28/11. QH hoãn thông qua Luật Đất đai sửa đổi tại kỳ họp này, theo thông báo ngày 16/10.

Dự thảo cuối cùng của Luật Nhà ở sửa đổi chưa được công bố nhưng QH thông báo thời điểm có hiệu lực của Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Đất đai sửa đổi sẽ là từ ngày 1/1/2025.

Dưới đây là bản tóm tắt về những thay đổi đáng chú ý của luật sửa đổi (dựa trên bản dự thảo tháng 10/2023):

Luật Nhà ở sửa đổi cung cấp khuôn khổ pháp lý rõ ràng và linh hoạt hơn cho các chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội (NOXH) bao gồm:

(1) Miễn tiền sử dụng đất (TSDĐ)/tiền thuê đất đối với đất được giao làm dự án NOXH mà không cần thủ tục xác định TSDĐ;

(2) Không yêu cầu bắt buộc dành 20% đất trong dự án thương mại cho NOXH;

(3) Lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng NOXH chứ không phải trên toàn bộ dự án NOXH.

Tác động đến các cổ phiếu có các dự án NOXH trong kế hoạch phát triển (như VHM và NLG) và có thể hỗ trợ điều chỉnh quy hoạch tổng thể cho một vài dự án quy mô lớn khi đã có chủ đầu tư đề xuất bố trí phần NOXH bên ngoài dự án.

Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi

Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi quy định các yêu cầu pháp lý chặt chẽ hơn đối với các CĐT trước khi các CĐT có thể mở bán các dự án và thu tiền của người mua nhà. Điều này nhằm bảo vệ người mua nhà khỏi nguy cơ CĐT huy động vốn từ khách hàng trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết.

Phần bổ sung này có thể khiến các CĐT mất nhiều thời gian chuẩn bị để đáp ứng tất cả các yêu cầu pháp lý cần thiết và bắt đầu xây dựng trước khi triển khai bán hàng. Tuy nhiên, luật này sẽ không có tác động đáng kể đến các CĐT có bề dày thành tích phát triển dự án (cụ thể là VHM, KDH và NLG) do cách tiếp cận chủ động của các CĐT này trong việc đáp ứng các yêu cầu pháp lý và hoàn thành việc xây dựng nền móng trước khi bắt đầu bán hàng.

Luật Đất đai sửa đổi

QH hoãn lại việc biểu quyết dự thảo Luật Đất đai sửa đổi từ ngày 29/11/2023 sang kỳ họp tiếp theo do cần thêm thời gian để xem xét kỹ lưỡng dự thảo.

Trong khi đó, trước khi Luật Đất đai sửa đổi được phê duyệt và có hiệu lực, kỳ vọng Chính phủ sẽ ban hành các nghị định sửa đổi hoặc hướng dẫn bổ sung cho các cơ quan chức năng địa phương và các CĐT để tránh tình trạng kéo dài thủ tục pháp lý dự án

Tác động đến triển vọng lĩnh vực bất động sản nhà ở

Kỳ vọng doanh số bán bàng bất động sản sẽ phục hồi rõ rệt vào năm 2024 so với mức cơ sở thấp của năm 2023 dựa trên kỳ vọng về (1) sự cải thiện về niềm tin của người mua nhà và hoạt động môi giới BĐS cũng như (2) thủ tục pháp lý thuận lợi hơn cho các CĐT. Lưu ý rằng việc hoãn thông qua luật đất đai sửa đổi được công bố gần đây có thể gây ra rủi ro cho điều (2) nêu trên, dẫn đến doanh số bán lẻ của dự án mới chậm hơn dự kiến. Tuy nhiên, dự báo tốc độ phục hồi trong doanh số bán hàng năm 2024 và kỳ vọng rằng các dự án có tình trạng pháp lý rõ ràng có thể tiếp tục được tiến hành mà không cần phải chờ Luật Đất đai sửa đổi. Bên cạnh đó, kỳ vọng khi Luật Đất đai sửa đổi được thông qua và có hiệu lực, những cổ phiếu như VHM, KDH và NLG - với tình hình tài chính và có thành tích phát triển dự án tốt, sẽ tiếp tục nắm giữ lợi thế để phát triển và thương mại hóa quỹ đất hiện hữu.

Tác động đến triển vọng lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp

Luật Đất đai sửa đổi có thể đưa ra một số thay đổi trong cơ chế tiếp cận quỹ đất KCN mới, cụ thể về quy trình đấu giá đấu thầu trong trường hợp có nhiều hơn một NĐT tham gia vào dự án. Ngoài ra, cũng có một số điểm đáng chú ý khác liên quan tới thủ tục xác định giá đất để tính tiền bồi thường và tiền thuê đất.