Để phân tích doanh nghiệp trong ngành Bất Động Sản KCN, CKG đã làm một dashboard với những biểu đồ cần thiết để nắm rõ tình hình của doanh nghiệp và toàn ngành. Anh chị nhà đầu tư có thể tìm thấy bảng theo đường link: ckg.wichart.vn/BCM?ws=6b7bca23-b97c-4443-95a4-e1241f5fd832

Doanh Nghiệp: BCM, IDC, KBC, SZC

Về Doanh nghiệp BĐS KCN có 3 mục tiêu chính: (i) Qũy đất KCN mà doanh nghiệp có (quỹ đất được giao, diện tích thương phẩm, thương phẩm còn lại), (ii) Yếu tố pháp lý của các dự án chính, (iii) Vị trí dự án tốt (tốc độ và tỷ lệ lấp đầy cao, Lượng ký MOU lớn). Sau đó đến đánh giá năng lực tài chính để triển khai dự án, doanh thu, lợi nhuận, tăng trưởng đón nhận dòng vốn FDI vào từng vùng miền, tỉnh thành….

Part 1: Bức Tranh Kinh Doanh

Trong ngành bất động sản khu công nghiệp (KCN), việc xác định chu kỳ kinh doanh và "điểm rơi bàn giao" rất quan trọng, bởi doanh thu và lợi nhuận thường tập trung vào một số quý nhất định.

Biểu đồ 1: Thể hiện biến động doanh thu thuần, chủ yếu từ hoạt động mở bán và bàn giao dự án.

Biểu đồ 2: Phản ánh cơ cấu lợi nhuận trước thuế, giúp làm rõ nguồn gốc lợi nhuận từng quý.

Biểu đồ 3: Trình bày lợi nhuận sau thuế và tăng trưởng, cho thấy được tính chu kỳ của lợi nhuận .

Nhóm biểu đồ này giúp nhà đầu tư nắm bắt các giai đoạn doanh nghiệp ghi nhận doanh thu, lợi nhuận trong quá khứ và hỗ trợ dự báo "điểm rơi" bàn giao trong tương lai thường lợi nhuận tương quan với giá cổ phiếu.

Part 2: Tình Hình Phát Triển dự án

Trước khi mở bán và bàn giao, doanh nghiệp Bất Động Sản KCN phải trải qua giai đoạn phát triển dự án, bao gồm các bước: hoàn thiện pháp lý, huy động vốn và triển khai xây dựng.

Biểu đồ 1: Thể hiện quỹ đất của DN, trong đó phần lớn là tổng giá trị hàng tồn kho và tài sản dở dang – tức tổng mức đầu tư phát triển dự án. Độ lớn của hàng tồn kho phản ánh quy mô các dự án đang thực hiện. Tăng trưởng hàng tồn kho cho thấy doanh nghiệp đang tích cực phát triển dự án mới, tiến gần hơn đến giai đoạn bán hàng và bàn giao, hay ngược lại, dự án có thể đang trì trệ.

Biểu đồ 2: Thể hiện tình hình nợ vay, vì phần lớn doanh nghiệp KCN phải sử dụng đòn bẩy tài chính để triển khai dự án. Tăng trưởng nợ vay là tín hiệu tích cực nếu tỷ lệ này đi đôi với tăng trưởng hàng tồn kho, thể hiện doanh nghiệp đang đẩy mạnh đầu tư.

Biểu đồ 3: Phản ánh số tiền người mua trả trước – hay tiến độ bán hàng. Biểu đồ thể hiện doanh nghiệp đã ghi nhận được dòng tiền từ khách hàng trả tiền trước và sẵn sàng book doanh thu khi bàn giao dự án.

Nhóm biểu đồ này là cơ sở để nhận định tiến độ dự án, tiềm năng doanh thu và lợi nhuận trong tương lai. Để phân tích sâu hơn, cần xem xét chi tiết từng dự án, bao gồm: Chi phí sx kinh doanh dở dang/ tổng mức đầu tư, Tình trạng pháp lý, Thời điểm dự kiến mở bán.

Part 3: Bối Cảnh Vĩ Mô

- Yếu tố vĩ mô quan trọng nhất đối với ngành chính là dòng vốn FDI. Đây là thước đo phản ánh sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài đối với Việt Nam. Khi dòng vốn FDI tăng trưởng mạnh, nhu cầu thuê đất để xây dựng nhà máy sản xuất cũng tăng theo, tạo động lực trực tiếp cho ngành BĐS KCN phát triển. (chi tiết vào từng miền, từng địa phương)

- Yếu tố thứ hai là lãi suất. Mặt bằng lãi suất thấp không chỉ hỗ trợ doanh nghiệp sản xuất mở rộng quy mô nhà máy mà còn giúp doanh nghiệp BĐS KCN huy động vốn với chi phí thấp hơn để đầu tư và phát triển hạ tầng.

- Ngoài ra, chính sách đầu tư cơ sở hạ tầng của Chính phủ như xây dựng cảng biển, sân bay, đường cao tốc cũng đóng vai trò then chốt. Cơ sở hạ tầng đồng bộ và hiện đại không chỉ thu hút nhà đầu tư trong nước mở rộng mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho dòng vốn FDI chảy vào Việt Nam, thúc đẩy nhu cầu thuê đất và phát triển KCN.

Đồng hành cùng CKG-Analyst, bạn sẽ được đội ngũ hỗ trợ: nhận diện và phân tích chu kỳ vĩ mô, các chính sách tiền tệ, tài khóa sẽ tác động đến nhóm ngành nào? Ngành nào sẽ bất lợi, ngành nào được hưởng lợi ? Cách xử lý các con số trên BCTC và từ đó hình dung được bức tranh hiện tại của doanh nghiệp/ ngành. Nhập CODE: VGROUP để được mức giá ưu đãi nhất thị trường khi sử dụng dịch vụ tại CKG.Wichart.Vn