I. Lợi nhuận năm 2024 có thể suy giảm, kỳ vọng vào 2025 bức phá hơn

- Trong 2024, các khu công nghiệp đang vận hành và chào thuê của KBC còn diện tích thương phẩm hạn chế, nhiều phần diện tích chưa giải phóng mặt bằng. Các dự án mới đang ở trong quá trình hoàn thiện pháp lý hoặc tiến hành giải phóng mặt bằng. Doanh thu 2024 giảm do doanh thu từ mảng KCN kém hơn so với 2023. Trong đầu năm 2023, KBC có ghi nhận 2 hợp đồng lớn đã ký từ 2022 mà chưa ghi nhận được. Doanh thu trong 2024 thiếu vắng đóng góp từ KCN Quang Châu MR do KCN đã lấp đầy

- Trong 2025, kịch bản doanh thu từ KĐT Tràng Cát kịp ghi nhận, với diện tích đóng góp doanh thu dự kiến là 50ha, dự báo doanh thu và LNST-MI trong 2025 lần lượt là 11.371 tỷ đồng (+261% so với 2024F) và 4.667 tỷ đồng (+294% so với 2024F). Đóng góp cho kết quả tích cực này còn có 2.748 tỷ đồng doanh thu từ KCN Tân Phú Trung (14ha); Nam Sơn Hạp Lĩnh (26ha) và Tràng Duệ 3 (30ha).  

 

II. Các dự án hiện hữu hấp đẫn nhà đầu tư nhưng quỹ đất đang giảm dần

- KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh: còn 102,2ha đất (tương đương khoảng 66ha đất thương phẩm) chưa hoàn thành đền bù và GPMB do có vướng mắc về chỉ tiêu sử dụng đất của huyện Tiên Sơn, Bắc Ninh. Ngày 06/06/2024, Ủy ban Nhân dân tỉnh Bắc Ninh đã phê duyệt và cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho dự án FCPV Foxconn Bắc Ninh tại Khu công nghiệp Nam Sơn – Hạp Lĩnh, huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh. Tổng diện tích đất thực hiện dự án là 14,27ha với tổng vốn đầu tư là 9.466,75 tỷ đồng. Trước đó, Foxconn đã có các nhà máy tại các KCN Quế Võ (KBC), Đại Đồng – Hoàn Sơn (SGT), VSIP Bắc Ninh (VSIP), Quang Châu (KBC), Đông Mai (VGC).

-  KCN Tân Phú Trung: có tổng diện tích 542ha, diện tích đất thương phẩm 346,46ha, tỷ lệ lấp đầy là 68,46%, diện tích đất còn phải đền bù là 33,2ha; còn 81,54ha đất (tương đương 47ha đất thương phẩm) đang tiếp tục thu hút đầu tư. 

-KCN Quang Châu MR: còn 15,96ha đất sẽ được bàn giao trong 2024.

 

III. Pháp lý ở các dự án lớn cởi bỏ tạo quỹ đất mới cho KBC trong 2025-2027

KCN Tràng Duệ 3:  Khả năng dự án có thể được đưa vào kinh doanh trong 2025. Ngày 13/11/2023, UBND Thành phố Hải Phòng ban hành Quyết định số 3758/QĐ-UBND “Về việc phê duyệt Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Tràng Duệ 3” với quy mô khoảng 687ha; đang chờ chấp thuận chủ trương đầu tư để đưa vào kinh doanh. Đồng thời, KBC cũng đang tích cực làm việc với LG và các công ty vệ tinh của LG về việc đầu tư vào KCN Tràng Duệ 3. 

KĐT Tràng Cát: Theo Quyết định 1516/QĐ-TTg, thành phố Hải Phòng đã hoàn thành quy hoạch chung vào 12/02/2023. Tiếp đó, ngày 27/10/2023, UBND Thành phố Hải Phòng ban hành Quyết định số 5225/QĐ-BQL về việc phê duyệt đồ án Điều chỉnh Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát với quy mô 584,9ha với diện tích thương phẩm mới là 282,14ha. KBC đang tiếp tục làm việc với cơ quan quản lý xin chủ trương đầu tư và tiền sử dụng đất bổ sung.

KĐT Phúc Ninh: Tổng diện tích 114,55ha, diện tích thương phẩm 45ha. Tính đến 31/12/2023, Dự án đã đền bù giải phóng mặt bằng được 88,2ha; đã được bàn giao đất trên thực địa 74,38 ha; được UBND tỉnh phê duyệt mục đích sử dụng đất cho 68,2ha và đã nộp tiền sử dụng đất gần 17,1ha đất thương phẩm. Dự án đã hoàn thành 119 căn biệt thự và liền kề trên tổng số 150 căn, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 121 lô đất. Tổng diện tích đã đặt chỗ hơn 12ha, tổng diện tích đã ghi nhận doanh thu là 2,51ha. Tổng giá trị các Thỏa thuận đặt chỗ, chưa bao gồm VAT đã ký kết hơn 1.591 tỷ đồng, tổng số tiền còn phải thu hơn 1.231,9 tỷ đồng, tổng doanh thu đã ghi nhận là 345,85 tỷ đồng. KBC đang chờ UBND tỉnh Bắc Ninh phê duyệt tiền sử dụng đất bổ sung cần nộp cho dự án để đủ điều kiện ghi nhận doanh thu. Dự kiến tiền sử dụng đất cần nộp bổ sung là 3.000 tỷ đồng.

 

=> Năm 2024, là một năm khó khăn đối với KBC mặc dù quỹ đất lớn còn lại từ các khu công nghiệp và các khu đô thị lớn, và còn nhiều dư địa nhưng các dự án đang ở trong quá trình hoàn thiện pháp lý hoặc tiến hành giải phóng mặt bằng. Kỳ vọng chính đến từ Tràng Duệ 3 hiện tại vẫn đang chờ phê duyệt và có thể dời sang đầu 2025 và Tràng Cát cũng kỳ vọng ghi nhận doanh thu trong 2025. Triển vọng dài hạn KBC vẫn sẽ khả quan nếu các dự án được tiến hành thủ tục pháp lý trong 2025