CTCP Đầu tư Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) vừa công bố BCTC quý 4/2023 với doanh thu 68 tỷ đồng, gấp 4,6 lần cùng kỳ năm trước 2022. Tuy nhiên, doanh nghiệp bất động sản này vẫn ghi nhận lợi nhuận ròng đạt 282,5 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lỗ 266 tỷ đồng. EPS cải thiện từ âm 383 đồng lên 392 đồng.

Nguồn: BTCT Q4/2023 - PDR

Nguyên nhân chủ yếu giúp "ông lớn" bất động sản phía nam lãi lớn trong quý vừa rồi đến từ khoản doanh thu tài chính hơn 421 tỷ đồng. Khoản thu nhập trên của Phát Đạt đến từ việc doanh nghiệp này thực hiện việc chuyển nhượng công ty con. Bản thân em đánh giá chất lượng lợi nhuận này không đến từ việc kinh doanh cốt lõi và hoạt động kinh doanh chính lại bị đình trệ với doanh thu ở mức thấp.

Kết thúc 2023, Phát Đạt ghi nhận doanh thu 618 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ 684 tỷ đồng, lần lượt giảm 59% và 40% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế của PDR đã cao hơn cả doanh thu thuần của PDR trong cả năm 2023. Doanh thu và Lợi nhuận của 2023 đã thấp hơn rất nhiều so với 2022 nhưng nếu chỉ tính riêng Q4/2023 thì chúng ta sẽ thấy được vài điểm tích cực.

Cụ thể Q4/2023 doanh thu đã cao gấp 4,6 lần so với cùng kỳ năm ngoái và lợi nhuận 282 tỷ đồng trong khi cùng kỹ lỗ 229 tỷ đồng. Nhưng có 2 vấn đề chúng ta cần lưu ý.

    1. Mặc dù con số tăng trưởng rất tích cực trong Q4/2023 nhưng con số doanh thu 68 tỷ so với quy mô doanh nghiệp có mức tài sản lên 21.000 tỷ đồng thì con số này là không đáng kể. với doanh thu thấp như vậy thì Lợi nhuận của PDR không đến từ hoạt động kinh doanh chính, mà chủ yếu từ hoạt động tài chính và từ thu nhập khác. Cụ thể, Q4 năm 2023, PDR đã thực hiện thương vụ chuyển nhượng công ty con, thu về khoản lãi 415 tỷ đồng ghi vào doanh thu hoạt động tài chính đồng thời công ty cũng có khoản thu nhập khác hơn 70 tỷ đồng từ tiền lãi phạt chậm trả, phần thu nhập khác này thì không được PDR thuyết minh chi tiết.

   

2. Vào hồi tháng 11/2023, Phát Đạt đã công bố việc chuyển nhượng toàn bộ cổ phần tại CTCP Đầu tư và Phát triển Khu công nghiệp Phát Đạt (PDI). Cụ thể, PDR sẽ nhượng toàn bộ 99,8 triệu cổ phần, tương đương 99,8% vốn điều lệ của PDI. Đối tác nhận chuyển nhượng là công ty TNHH Phát Đạt Holdings. Theo thuyết minh BCTC, đây cũng là công ty con mà Phát Đạt đã giảm sở hữu từ 99,8% về còn 0%. Nhìn chung, với những thương vụ ghi nhận lợi nhuận từ chuyển nhượng công ty con, chuyển nhượng tài sản cho một bên liên quan khá mật thiết như thế này thì chất lượng lợi nhuận rất khó có thể đánh giá cao được. Và mức tăng trưởng về lợi nhuận chắc chắn sẽ kém nhiều ý nghĩa hơn so với việc tăng trưởng lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh chính.

Trong khi hoạt động kinh doanh chính còn khó khăn với doanh thu và lợi nhuận gộp sụt giảm mạnh, chất lượng lợi nhuận thì bị đặt dấu hỏi thì tình hình tài chính của PDR như thế nào?.

Tổng nợ vay tài chính của công ty ở mức 3.105 tỷ đồng trong đó phần lớn là nợ dài hạn. Đặc biệt, công ty đã không còn một đồng nợ vay trái phiếu nào. Vốn chủ ở hữu của Phát Đạt đạt mức 9.579 tỷ đồng, tăng gần 300 tỷ đồng so với đầu năm.

Trong suốt cả năm 2023 có 1 vấn đề PDR đã truyền thông rất nhiều ra công chúng đó là doanh nghiệp chủ động giảm mạnh nợ vay trái phiếu, mua lại trái phiếu trước hạn và dồn lực để trả hết nợ trái phiếu. PDR đã chính thức đưa dư nợ trái phiếu của doanh nghiệp này về mức 0. Trước đó, ban lãnh đạo Phát Đạt đã đề ra mục tiêu xử lý toàn bộ dư nợ trái phiếu vào cuối năm nay, chỉ để lại nợ ngân hàng và vay các bên khác (tổng cộng khoảng 2.500 tỷ đồng, tính từ đầu năm 2023). PDR là doanh nghiệp làm tốt nhất trong việc thu xếp dòng tiền để hoàn tất trả nợ trái phiếu trong các doanh nghiệp bất động sản hiện nay.  Vì vậy hiện nay cấu trúc tài chính PDR đã an toàn hơn rất nhiều.

Nhưng việc tập trung tất cả nguồn lực để trả nợ trái phiếu đã làm PDR không còn tập trung vào mảng kinh doanh chính, có thể thấy hàng tồn kho của PDR đi ngang trong cả năm qua, giữ ở mức 12.199 tỷ đồng. Như vậy các dự án sẵn có không bán được thêm bất cứ sản phẩm nào và cũng không phát triển thêm những sản phẩm đang còn dở dang và đây là năm thứ 2 liên tiếp tình trạng này xảy ra với PDR trong vấn đề hàng tồn kho và kinh doanh, điều này ảnh hưởng đến khả năng ghi nhận doanh thu trong những năm tiếp theo.

Không thể phủ nhận được những nỗ lực của PDR trong việc xử lý trái phiếu rất quyết liệt trong thời gian qua, nhưng để tồn tại và phát triển trong năm 2024 còn rất nhiều khó khăn và thách thức với PDR. Một số nguyên nhân có thể kể đến, đó là vấn đề pháp lý của các dự án bất động sản tiếp tục chưa được tháo gỡ. Luật đất đai mới đây đã được thông qua nhưng sẽ cần thêm nhiều thời gian để cụ thể hóa thành các thông tư nghị định để có thể đi vào thực tiễn, với kỳ vọng góp phần tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho các dự án của doanh nghiệp bất động sản. Trong khi đó, bài toán dòng tiền sẽ tiếp tục là vấn đề được quan tâm trong năm 2024, khi PDR sẽ phải tìm nguồn vốn để đầu tư tiếp tục cho các dự án sau 2 năm bỏ bê.

Vì vậy để đầu tư PDR trong 2024 vẫn đến từ câu chuyện cấu trúc vốn của PDR, bên cạnh đó, kỳ vọng của luật đất đai và sự hỗ trợ của chính phủ sẽ kỳ vọng có những kết quả tích cực với quy mô 21 nghìn tỷ tài sản và hàng chục dự án lớn, đắc địa với tiềm năng sinh lời cao chuẩn bị đưa vào khai thác.